UNIDAD II. DERECHOS REALES DE DOMINIO

LA PROPIEDAD

CONCEPTO: Propiedad es el derecho real de usar, gozar y disponer de los bienes en forma absoluta, exclusiva y perpetua. Sus elementos son los siguientes:

a) El “jus utendi” o “usus”, que era la facultad de servirse de la cosa y de aprovecharse de los servicios que pudiera rendir, fuera de sus frutos;

b) El “jus fruendi” o “fructus”, que era el derecho a recoger todos los frutos de la cosa sujeta a propiedad y;

c) El “jus abutendi” o “abusus”, que era el poder de consumir la cosa, y por extensión el beneficio de disponer de ella de una manera total y definitiva, ya enajenándola, ya destruyéndola.

CONCEPTO MODERNO DE PROPIEDAD: 

En la actualidad no se puede definir el derecho de propiedad a través de facultades del propietario, toda vez que propietarios de cosas iguales, no tienen derechos iguales. 

Si se pretende dar un concepto de la propiedad atendiendo a la suma de facultades que tiene un propietario respecto de una cosa, no resulta correcto el concepto en todos los casos, ya que si bien por lo general respecto de los bienes muebles, son coincidentes las facultades de los propietarios, en cambio tratándose de inmuebles, varían mucho las que tiene un propietario y las que puede tener otro. 

El derecho de propiedad no se puede determinar teniendo en cuenta solo las facultades del propietarios, sino que por el contrario, se deben considerar básicamente las limitaciones y modalidades que la ley impone a ese derecho. 

Entonces con respecto al concepto moderno de propiedad, ésta “es el derecho real más amplio para usar, gozar y disponer de las cosas dentro del sistema jurídico positivo de limitaciones y modalidades impuestas por el legislador de cada época”. 

De las cosas puede usar su propietario en la medida que las limitaciones y modalidades a su derecho no se le prohíban, y por ello es congruente afirmar que el estudio de la propiedad, se debe hacer a través del estudio de las limitaciones y modalidades que a la misma se le impongan. 

El código Civil de 1928 y los Códigos civiles del 2000, influido también por éstas modernas ideas sobre la propiedad no la definen, sino que sólo dice su artículo 830 que: “El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes”

PROGRESIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD

Existen 4 etapas, que son: 1.- La propiedad en el derecho romano, desde el primitivo hasta Justiniano, 2.- A partir de Justiniano hasta el Código Civil francés o Código de Napoleón (1804), 3.- La evolución sufrida por el derecho de propiedad en los códigos de 1870 y 1884, relacionados con el código Napoleón y con los preceptos contenidos en la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789. 4.- El derecho de propiedad en la actualidad.

PRIMERA ETAPA: En el derecho romano, se consideró como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una cosa. Esta era la característica de ex jure quiritum (constituye la situación jurídica de señorío romano o derecho de propiedad romano por excelencia, ara cuya existencia se requería que el titular fuese ciudadano romano, la cosa susceptible de propiedad por ser una resnancipi y la forma de adquisición una de las formas solemnes de la mancipatio o inyurecesion). Después vino el concepto de propiedad que se elaboró en el derecho pretoriano. Tiene 3 características de derecho: absoluto, exclusivo y perpetuo; y en este periodo o época, se fijaron los 3 elementos clásicos: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi.

SEGUNDA ETAPA: Desde Justiniano hasta el código de Napoleón, a pesar de que en el derecho de Justiniano se logra suprimir las diferencias de carácter político en la propiedad, y que se llegó a un concepto único de dominio, comienzan a partir de la época feudal, por la organización del Estado, al marcarse nuevas diferencias, pero en sentido inverso y con una trascendencia de mayor alcance.

            En la época feudal, los señores feudales, se les otorgó el imperio, ya que tenían por razón de dominio no solo el derecho de propiedad sobre ciertas tierras, que implicaba gozar del derecho de propiedad en el sentido civil de usar, disfrutar y disponer de los bienes, sin que también tenían el imperio para mandar sobre los vasallos que se establecieran en aquellos feudos. El señor feudal se convirtió en un órgano del Estado.

            A partir de la Revolución Francesa, se desvinculó toda influencia política con la propiedad y viene a establecerse que la propiedad no otrogra imperio, soberanía o pder; que no concede privilegios, sino que simplemente es un derecho real de carácter privado para usar y disponer una cosa.

            En el Código Napoleón elabora un nuevo concepto de propiedad muy semejante al romano en cuanto a su aspecto jurídico en cuando a su organización legal, pero con un fundamento filosófico que no le dio aquél. Y se da un concepto individualista así como lo tuvo en el derecho romano; en esta etapa también se reconocen los tres elementos clásicos: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi.

TERCERA ETAPA: Se da en nuestros códigos de 1870 y 1884, en ellos se estipula que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que fijan las leyes y no son una reproducción del concepto napoléonico, introducen una modificación esencial a la propiedad. Nos dice que la propiedad es inviolable y que no puede ser atacada sino por utilidad pública y previa indemnización.

Aquí encontramos la posibilidad de restringir la propiedad, cuando existe una razón de orden público que pueda llevar no sólo a la modificación, sino incluso a la extinción total del derecho mediante expropiación.

CUARTA ETAPA: El derecho de propiedad en la actualidad en México, se da en el artículo 27 Constitucional y en el Código Civil de 1928. León Duguit, estudió las transformaciones sufridas por diferentes instituciones jurídicas del derecho privado a partir del Código Napoleón. Duguit considera que el derecho de propiedad no puede ser innato en el hombre y anterior a la sociedad.

Según Duguit, como no es fundada la tesis de que el hombre tenga derechos innatos anteriores a la sociedad, debe desecharse este fundamento que se invoca en la Declaración de los Derechos del Hombre y en las primeras constituciones francesas para hacer inviolable la propiedad. Además para él, el derecho objetivo es anterior al subjetivo, y especialmente al de propiedad. Si el hombre, al formar parte de un grupo tiene principalmente un conjunto de deberes impuestos por la norma jurídica, para lograr la solidaridad social, es la ley la que vendrá a cada caso a reconocer y otorgar ciertos poderes, para que el hombre pueda cumplir con el deber social fundamental que tiene de realizar la interdependencia humana. Para él, el derecho objetivo tiene como finalidad realizar normas jurídicas directa o indirectamente, tienden a ese fin. Todas ellas imponen ciertos deberes fundamentales, tanto a los gobernantes como a los gobernados. Estos deberes fundamentales son: 1.- Realizar aquellos actos que impliquen un perfeccionamiento de la solidaridad social; 2.- Abstenerse de ejecutar actos que lesionen la solidaridad social.

            Duguit, considera que si el hombre tiene el deber de realizar la solidaridad social al ser poseedor de una riqueza, su deber aumenta en la forma en que aquella riqueza tenga influencia en la economía de una colectividad: a medida que tiene mayor riqueza, tiene mayor responsabilidad social. A mayor posesión de bienes se impone una tarea social más directa, más trascendente, que el hombre no puede eludir manteniendo improductiva esa riqueza.

            El derecho de propiedad, en la tesis de Dugoit, es una función social y no un derecho subjetivo, absoluto, inviolable, anterior a la sociedad y al Estado y que la norma jurídica no pueda tocar.

            Desde el punto de vista negativo, Duguit también sostiene una tesis que ya se esboza en el derecho romano y que después se desarrolla a partir del Código Napoleón para impedir el uso abusivo o ilícito de la propiedad, aun cuando se obre dentro de los límites del derecho.

CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Se considera que el derecho de propiedad existe de las siguientes maneras:

Autónomo:  Es oponible (erga omnes) los demás están obligados a respetar el dominio del propietario. 

Moral. La apropiación es reflexiva y no instintiva.

Perpetuo. Durará hasta que el bien exista.

Exclusivo. Puede haber un propietario de la cosa a la vez.

Limitado. Puede ser restringido por el bien común, por la necesidad ajena o por la ley.

Perfecto. El propietario puede por él defender su propiedad de la cosa incluso mediante el ejercicio proporcionado de la fuerza.

LIMITACIONES AL DERECHO DE LA PROPIEDAD

CONCEPTO DE LIMITACIÓN: Es la carga positiva, o bien la abstención que el estado en la época que se considere impone al titular de un derecho, a efecto de que no lo ejercite contra el interés de otros particulares o bien contra el interés general.

CONCEPTO DE MODALIDAD: Es cualquier circunstancia, calidad o requisito que en forma genérica pueden ir unidos a la sustancia, sin modificarla de cualquier hecho, acto jurídico o derecho.

      CONDICIÓN: Es el acontecimiento futuro de realización contingente, del cual depende la eficacia, o la extinción, de derechos y obligaciones.

       PLAZO: Es el acontecimiento futuro de realización cierta, del cual depende la eficacia, o la resolución, de derechos y obligaciones.  

Entendidas estas dos y únicas modalidades, se aprecia que la diferencia entre ellas, radica sólo en la contingencia o no del acontecimiento futuro. Si hay duda de que el acontecimiento futuro al ser contingente pueda o no suceder, será condición; si hay certeza de que llegará aunque no se sepa cuándo, será plazo. Así, los romanos hablaban ya de un llamado “plazo incierto” o “diez incertus”, que era un acontecimiento que habría de llegar, aunque no supiera cuándo, tal y como sucede en el caso de la muerte de una persona, y esa es precisamente la base de todo el derecho hereditario.

ESPECIES DE CONDICIÓN Y PLAZO:

CONDICIÓN SUSPENSIVA: Es el acontecimiento futuro, de realización contingente, del cual dependen la eficacia de derechos y obligaciones.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: Es el acontecimiento futuro de realización contingente, del cual depende la extinción o resolución de derechos y obligaciones.

PLAZO SUSPENSIVO: Es el acontecimiento futuro de realización cierta, del cual depende la eficacia de derechos  y obligaciones.

PLAZO RESOLUTORIO: Es el acontecimiento futuro de realización cierta, del cual depende la resolución o extinción de derechos y obligaciones.

EN BENEFICIO DE LOS PARTICULARES

A) Limitación al derecho de construir (art. 839 CCF)

B) Limitación al derecho de construir (art. 845CCF)

C) Limitación al derecho de plantar (art. 846 CCF)

D) Limitación al derecho de tomar luces (art. 849 CCF)

E) Limitación al derecho de vistas (art. 851 CCF)

F) Limitación al derecho de construir (art. 853 CCF)

G) Limitación al derecho de disponer de agua (art. 937 CCF)

De desagüe

H) Servidumbres impuestas por ley De acueducto

Abrevadero

De paso andamio 

Postes de 

Teléfono

EN BENEFICIO DE LA SOCIEDAD

A) Limitación al derecho de enajenar (art. 834 CCF)

B) Limitación de no hacer por uso abusivo del derecho real (art. 840 CCF)

C) Limitación al derecho de construir (art. 843 CCF)

LIMITACIONES EN BENEFICIO DE LOS PARTICULARES

LIMITACIÓN AL PROPIETARIO QUE QUIERE CONSTRUIR, DERIVADA DEL ARTÍCULO 839 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000. 

Esta norma del apartado dispone: “En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a este predio”.

De este artículo derivan diversos tipos de interdictos como son: 

a) Acción de interdicto de obra nueva, que aunque no deriva de este artículo como tal, sirve para preservar el contenido de esa norma. 

b) Acción contra daños causados por hecho ilícito

c) Acción de indemnización, en cualquiera de los dos casos anteriores. 

     Y para poder continuar, empezaré por definir la palabra INTERDICTO: que viene del vocablo INTER que en español es “mientras” y DICIERE  “decir”, que significa “MIENTRAS SE DICE”, los interdictos no versan sobre cuestiones de propiedad, sino solo de posesión, y sus efectos son provisionales, o sea mientras se dice lo que corresponde a materia de propiedad. Dentro del Código de Procedimientos Civiles hay varios interdictos para  proteger la propiedad, como son: 

a) De retener la posesión

b) De recuperar la posesión

c) De obra peligrosa

d) De obra nueva

Este mismo artículo nos habla que el propietario tiene un derecho, si desea excavar o construir, siempre y cuando se verifiquen esas obras de consolidación que evitarán daños a la propiedad vecina. 

LIMITACIÓN AL PROPIETARIO QUE QUIERE CONSTRUIR, DERIVADA DEL ARTÍCULO 845 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000.

Este artículo dispone: “Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad fosos, cloacas acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fabricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los mismos reglamentos, o, a falta de ellos, a lo que se determine por juicio especial”

LIMITACIÓN AL DERECHO DE PLANTAR, DERIVADA DEL ARTÍCULO 846 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000

Esta norma dispone: “Nadie puede plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes, y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños”.

LIMITACIÓN AL DERECHO DE LUCES, DERIVADA DEL ARTÍCULO 849 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000

Esta norma a la letra dice: “El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o  huecos para recibir luces a una altura tal que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la vivienda a que dé luz tres metros a lo menos, y en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre cuyas mallas sean de tres centímetros a lo sumo”

***DERECHO DEL PROPIETARIO DEL PREDIO QUE DA LUZ A TAPAR LA VENTANA***

En el artículo 850, se estipula: “Sin embargo en lo dispuesto en el artículo anterior, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huevos, podrá construir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad, apoyarse en la misma pared aunque de uno u otro modo, cubra los huecos o las ventanas”

LIMITACIÓN AL DERECHO DE VISTAS, DERIVADA DEL ARTÍCULO 851 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000

Este artículo dispone: “No se pueden tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia”

LIMITACIÓN AL DERECHO DE CONSTRUIR, DERIVADA DEL ARTÍCULO 853 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000

Este artículo nos dice: “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino”. 

LIMITACIÓN AL DERECHO DE DISPONER DE AGUA, DERIVADA DEL ARTÍCULO 937 EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000

Esta norma nos dispone: “El propietario de un predio que sólo con muy costosos trabajos pueda provocarse de agua que necesite para utilizar convencionalmente ese predio, tiene derecho de exigir de los dueños de los predios vecinos que tengan aguas sobrantes, que le proporcionen la necesaria, mediante el pago de una indemnización fijada por peritos”

LIMITACIÓN DERIVADA DE LAS SERVIDUMBRES POR DISPOSICIÓN DE LA LEY EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000

El artículo 1057 de los Códigos da el concepto de lo que es el Derecho real de servidumbre, concepto negativo y a la letra dice: “La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.”

El artículo 1068, dispone: “Servidumbre legal es la establecida por la ley, teniendo en cuenta la situación de los predios y en vista de la utilidad pública y privada conjuntamente”. 

Hay tres tipos genéricos de servidumbres, y son: 

1. De desagüe; 

2. De acueducto, y

3. De paso, la cual tiene 3 especies: abrevadero, andamio y poste de teléfono. 

SERVIDUMBRE DE DESAGUE POR DISPOSICIÓN DE LA LEY

El artículo 1071 de ambos códigos de 2000 dispone: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o la tierra que arrastren en su curso”. 

Y se reconoce así, más que una servidumbre por disposición de ley, una situación originada por hechos de la naturaleza, pero que permiten ver como el dueño del predio sirviente tiene el deber de tolerar una situación específica, en limitación del libre ejercicio de su derecho de propiedad. 

El artículo 1073 de ambos Códigos Civiles de 2000 si contiene ya, una servidumbre por disposición de una ley y dice: “cuando un predio rustico o urbano se encuentre enclavado entre otros, estarán obligados los dueños de los predios, circunvecinos a permitir el desagüe, si no se ponen de acuerdo los interesados, se fijarán por el juez, previo informe de peritos y audiencia de los interesados, observándose, en cuanto fuera posible, las reglas dadas para la servidumbre de paso”. 

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO POR DISPOSICIÓN DE LA LEY

Con relación a esta limitación de servidumbre, el artículo 1078 establece en ambos Códigos civiles de 2000 que: “El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas”. 

SERVIDUMBRE DE PASO POR MANDATO DE LA LEY EN AMBOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000. 

La última de las limitaciones que se imponen al propietario en atención al interés de los demás particulares de la colectividad en que se mueve, es la llamada servidumbre de paso por determinación de la ley, que establece el artículo 1097 el cual manda: “El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir el paso, para el aprovechamiento de aquélla por las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen”. 

Esta servidumbre de paso por disposición de la ley presenta tres especies que son: 

a) La de abrevadero de ganado 

b) La de andamio

c) La de postes de teléfono. 

En todas estas normas se aprecia fácilmente cómo el propietario de un predio tiene el deber de tolerar que otra persona utilice su propiedad, y no puede válidamente oponerse a ello, pues tiene limitado su derecho de propiedad por disposición de la ley, en beneficio precisamente de 

LIMITACIONES EN BENEFICIO DE LA SOCIEDAD

LIMITACIÓN AL DERECHO DE ENAJENACIÓN, DERIVADA DEL ARTÍCULO 834 EN LS DOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000. 

Conforme al artículo 834 de ambos Códigos civiles hay bienes que son propiedad delos particulares, y que sin embargo no es posible que los enajenen, sin pedir previa autorización (puede o no otorgárseles) al Estado por conducto del titular del Poder Ejecutivo Federal, o el Distrito Federal por conducto de su Jefe de Gobierno. 

En este caso, la ley determina una limitación a la propiedad, pues teniendo una persona ese Derecho real, no puede disponer libremente de la cosa de que es propietaria, y se le afecta uno de los aspectos de que la Tesis Clásica de la propiedad consideraba intocable, el derecho de enajenar y disponer de los bienes que se tienen en propiedad, en la forma que mejor le acomode al propietario. 

 

LIMITACIÓN AL DERECHO DE ENAJENACIÓN, DERIVADA DEL ARTÍCULO 840 EN LS DOS CÓDIGOS CIVILES DE 2000. 

Es una de las limitaciones más importante que ha sufrido el Derecho Real de propiedad deriva de un cambio en la concepción filosófica de lo que es la propiedad, y de lo que con las cosas puede hacer su propietario. Dentro de la tendencia de socialización del derecho se comprende que los particulares puedan gozar de su Derecho Real de propiedad, pero cumpliendo con sus bines, la función social correspondiente, y  en ello se involucra el hacer un uso racional de su derecho, esto es, utilizar la propiedad para el fin que se les protege por la ley. El uso de un derecho, cualquiera que sea, debe hacerse de acuerdo con el fin racional que debe tener en el conglomerado social, y si no se hace ese uso, entonces se está abusando del derecho.  

FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

a) ADQUISICIONES A TITULO UNIVERSAL Y A TÍTULO PARTICULAR: Adquisición a título universal es aquella por la cual se trasfiere el patrimonio, como universalidad jurídica, o sea, como conjunto de derechos y obligaciones, constituyendo un activo y un pasivo. 

La forma de adquisición a título universal reconocida en nuestro derecho es la herencia, ya sea legítima o testamentaria cuando en esta última se instituyen herederos. Cuando se instituyen legatarios, hay trasmisión a título particular. En toda herencia legítima (sucesión ab-intestato), hay una transmisión a título universal porque únicamente la instituyen herederos. 

La forma habitual de transmisión a título particular es el contrato. También en los legados hay transmisión a título particular, porque el legatario recibe bienes determinados. Hay ocasiones en que toda la herencia se distribuye en legados de tal suerte que aun cuando el testador simplemente transmite bienes determinados a sus legatarios, el pasivo se reparte proporcionalmente entre esos legatarios, ya que no hay herederos responsables, y en estos casos el legatario se equipara al heredero. 

En el contrato se trata de una transmisión a título particular, pues no se puede, en nuestro derecho, enajenar por contrato un patrimonio. 

b) ADQUISICIONES PRIMITIVAS DERIVADAS: por forma primitiva se entiende aquella en la cual la cosa no ha estado en el patrimonio de determinada persona, de suerte que el adquirente de la misma no la recibe de un titular anterior, sino que ha permanecido sin dueño, siendo el primer ocupante de la misma. 

Las formas primitivas de adquisición se presentan en la ocupación, que constituye históricamente el medio principal de adquirir al propiedad; y en la accesión, en algunas de sus formas. 

La ocupación supone que el adquirente entra en posesión de bienes que no tienen dueño, y que ejercita esa posesión con el ánimo de adquirir el dominio, por lo cual no hay transmisión  de un patrimonio a otro. 

En cambio, las formas derivadas de transmisión del dominio supone una trasmisión de un patrimonio a otro. La cosa ha tenido dueño y ha estado en el patrimonio de una persona, que la trasmite a otra, por lo cual se llama adquisición derivada. Estas formas derivadas de trasmitir el dominio son las que tienen mayor trascendencia jurídica. El contrato, la herencia, la prescripción, la adjudicación, son formas que implican siempre que pasa un bien de un patrimonio a otro. 

c) ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO Y A TÍTULO GRATUITO: En la primera, el adquirente paga un cierto valor en dinero, bienes o servicios, a cambio del bien que recibe, y como ejemplo tenemos contratos onerosos: compraventa, permuta, sociedad, en los cuales se transmite el dominio de una cosa a cambio de una contra prestación. 

Hay contratos a título gratuito traslativos del dominio, como la donación, en los cuales el adquirente recibe un bien sin tener que cubrir una contra prestación. 

También las trasmisiones a titulo gratuito pueden ser de carácter universal. La herencia, tanto testamentaria como legítima, implica una trasmisión a título gratuito de un patrimonio; sólo que en la herencia, como se trasmite el patrimonio integrado por el activo y el pasivo, cuando éste es igual a aquél, o superior, no hay propiamente una trasferencia de valor. 

En el legado existe una trasmisión a título gratuito, pero de carácter particular. El legatario recibe bienes determinados. 

d) CLASIFICACIÓN EN RAZÓN DE LA CAUSA: podría hacerse una clasificación distinguiendo de trasmisiones por acto entre vivos y por causa de muerte. 

Por acto entre vivos, comprenden el acto jurídico en general y, en especial el contrato. Las trasmisiones por causa de muerte pueden revestir dos formas: la herencia legítima y testamentaria, y la transmisión por legado. 

Hay formas especiales, que encajan en alguna o algunas de las clasificaciones ya enunciadas. Estas son el contrato, que es el medio fundamental y de mayor importancia en el derecho para transmitir el dominio; la herencia, la ley, la ocupación, la prescripción, la accesión y la adjudicación. 

ADQUISICIÓN DEL DOMINIO A TRAVÉS DE LA LEY: Cualquier forma de adquirir la propiedad se fundamenta en la ley, la única forma de transmitir el dominio o la propiedad es a través de la ley.

            Sin embargo, la ley realmente no es un medio específico para transmitir la propiedad.

            Algunos autores no consideran a la ley entre las formas de adquisición de la propiedad; otros más dicen que no hay más forma de adquirir el dominio de la ley.

            Según Bonnecase, el modo de adquirir es: El acto o hecho jurídico cuyo efecto según la ley es la transmisión de la propiedad y de los derechos reales en general.

EL CONTRATO: Es la forma más común de adquisición de la propiedad derivada; es la forma dominante y más conocida aún fuera del ámbito del derecho ya que a través de los contratos intercambiamos bienes y servicios y adquirimos todos los satisfactores que demanda nuestra vida; el código civil regula los contratos típicos y los contratos atípicos.

FORMAS NATURALES U ORIGINARIAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:

OCUPACIÓN: Consiste esencialmente en el hecho de tomar posesión de una cosa no perteneciente a nadie, con la intención de adquirir su propiedad.

Requisitos para adquirir la propiedad por ocupación:

1.    Aprehender o detentar una cosa

2.    Ejecutar la aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir la propiedad. (estos 2 requisitos constituyen la posesión)

3.    Que la aprehensión o detentación recaiga sobre cosas que no tengan dueño cuya legítima procedencia se ignore. (este requisito es esencial para la ocupación, pues es el que lo distingue).

FORMAS DE OCUPACIÓN EN NUESTRA LEGISLACIÓN: De acuerdo con el ordenamiento constitucional, la propiedad de éstos corresponde a la nación. Ahora bien, la forma de ocupación de los bienes MUEBLES son las siguientes:

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD DE UN TESORO: Por tesoro se entiende el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos precioso cuya legítima procedencia se ignora. Art. 890-900.

ADQUISICIÓN DE ANIMALES POR CAZA Y PESCA: Art. 873 – 889.

ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD DE AGUAS POR CAPTACIÓN:  946-950

ACCESIÓN: Es el medio de adquirir la propiedad de una cosa, mediante la unión o incorporación de una cosa secundaria a una principal, dando el dueño de la principal adquiere la secundaria o cosa accesada.

            ACCESIÓN NATURAL

                        ALUVIÓN: Es el acrecentamiento natural que surgen los predios colindantes a las riberas de los ríos, por el depósito paulatino de diversos materiales que la corriente va acumulando en esas riberas.

            El diccionario de la Real academia lo define como: sedimento arrastrado por las lluvias o las corrientes. Accesión paulatina, perceptible con el tiempo, que en beneficio de un predio ribereño va causando el lento arrastre de la corriente.

            AVULSIÓN: Es el caso contrario del aluvión, se presenta cuando la corriente de un río arranca una porción reconocible de un predio y la deposita en otro. Puede comprender arboles y otros objetos.

Nacimiento de una isla: Hay tres maneras de que pueda formarse una isla en un rio:

·         Isla que se forma por aluvión, es decir, materiales arrastrados por las corrientes, que son depositados en un lugar y que llegan a cosntituir una fracción de terreno rodeada de agua.

·         Isla que se forma por avulsión, es decir, por el desprendimiento del terreno de un predio y que queda depositado en medio de un cauce o rodeado de agua.

·         Isla formada por ramales de un río que, al abrirse, hacen que una porción del terreno esté rodeada por agua.

ACCESIÓN ARTIFICIAL: Tipos de accesión:

            ACCESIÓN ARTIFICIAL DE INMUEBLES: Puede ser edificación, plantación y siembra. A este tipo de accesión se refiere el Código Civil del Estado en su artículo 910, que a la letra dice: Todo lo que se une o se incorpore a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado y lo separado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca… En esta, de hecho, se plantean los supuestos de que:

·         Las obras, siembras o plantaciones, las mejoras y reparaciones hechas en un terreno son realizados por su dueño a su costa, salvo que se demuestre lo contrario. 

·         El propietario de un terreno edifique, plante o siembre con materiales ajenos, adquiere la propiedad de unas y otros, pero con la obligación de pagarlos en todo caso y de resarcir los daños y perjuicios si ha procedido de mala fe.

·         Alguien edifique, plante o siembre de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin que tenga derecho de reclamar indemnización alguna del dueño del suelo, ni de retener la cosa.

·         Hay mala fe tanto del que edifica, planta o siembra como del dueño del predio. En este supuesto se entenderá compensada esta circunstancia y se arreglarán a los derechos de uno y otro conforme a lo resuelto para el caso de haberse procedido de buena fe.

ACCESIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLES: Puede ser por incorporación. Mezcla y confusión, asó como por especificación:

INCORPORACIÓN: Se presenta cuando dos cosas muebles se pretenecen a dos dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola.- ADJUNCIÓN.

·         La reagla general explica que el propietario de la principal, adquiere la accesoria pagando su valor. Para determinar cual de las dos cosas muebles es la principal, se establece su valor y la que tenga mayor valor se considera la principal.

·         Si las cosas unidas se pueden separar sin detrimento y subsistir de manera independiente, los dueños pueden exigir su separación.

·         Si el el dueño de la cosa accesoria es el que ha hecho la incorporación, la pierde si ha obrado de mala fe; y está, además, obligado a indemnizar al propietario de los perjuicios que se le hayan seguido a causa de la incorporación. 

·         Si el dueño de la cosa principal es el que ha procedido de mala fe, el que lo sea de la accesoria tendrá derecho a que aquél le pague su valor y le indemnice de los daños y perjuicios; o a que la cosa de su pertenencia se separe, aunque para ello haya de destruirse la principal.

MEZCLA Y CONFUSIÓN:

·         Si se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

·         Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se arreglarán por lo dispuesto en el artículo anterior; a no ser que el dueño de la cosa mezclada sin su consentimiento, prefiera la indemnización de daños y perjuicios.

·         El que de mala fe hace la mezcla o confusión, pierde la cosa mezclada o confundida que fuere de su propiedad, y queda, además, obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa o cosas con que se hizo la mezcla.

ESPECIFICACIÓN: Consiste en la transformación por trabajo que se le ha incorporado a una cosa ajena y que, como consecuencia, adquiere probablemente la propiedad de la misma.

·         El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte, para formar una cosa de nueva especie, hará suya la obra, siempre que el mérito artístico de ésta, exceda en precio a la materia, cuyo valor indemnizará al dueño.

·         Cuando el mérito artístico de la obra sea inferior en precio a la materia, el dueño de esta hará suya la nueva especie, y tendrá derecho, además, para reclamar indemnización, de daños y perjuicios; descontándose del monto de éstos el valor de la obra, a tasación de peritos. 

·         Si la especificación se hizo de mala fe, el dueño de la materia empleada tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al que la hizo, o exigir de éste que le pague el valor de la materia y le indemnice de los perjuicios que se le hayan seguido.

LA COPROPIEDAD

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas 

Para poder entender este concepto, es necesario conocer lo que significa la palabra pro indiviso, su significado es que no hay división material de las partes, ya que es un término latino – jurídico. Es por ello que cuando hay copropiedad, la cosa o el derecho pertenece a varias personas, pero no se puede decir cual parte específica corresponde a cada uno, pues la cosa o el derecho en cuestión pertenece a todos, si división material de las partes. 

Tomando en cuenta el concepto que nos dice Rojina Villegas, “la copropiedad existe cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir, sobre parte alícuota.” (Rojina Villegas, 2011)

La parte alícuota es aquella que se divide en partes iguales del número de personas que son copropietarias, por ejemplo si son seis personas, a cada persona le corresponde un sexto de esa propiedad; éste concepto es importante comprenderlo ya que de su comprensión depende el conocimiento de la concepto de copropiedad. 

DIFERENCIAS ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD

SOCIEDAD CIVIL: Es el contrato por medio del cual los socios se obligan mutuamente a combinar sus recursos o esfuerzos para la realización de un fin común, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación comercial. (vlex.com) 

SOCIEDAD MERCANTIL: Es el acto jurídico mediante el cual los socios se obligan a combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común, de acuerdo con las normas que, para alguno de los tipos sociales en ellas previstos. 

DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU ORÍGEN: 

Las sociedades solo se pueden originar a partir de un contrato denominado contrato de sociedad, ya sea civil o mercantil. 

La copropiedad puede surgir de un contrato o bien, de una sucesión testamentaria; esto es por mandato de un testamento. 

DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU NATURALEZA

Las sociedades tienen que estar reguladas en la ley, ya que sin esta regulación, las sociedades no existen. 

La copropiedad en cambio, no necesita regulación legal alguna, ya que ésta no deriva de la ley, se trata de una situación de hecho que el Derecho solo reconoce o regula. 

 DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU FINALIDAD

Las sociedades ya habíamos hablado que podían ser civiles o mercantiles, y ambas se constituyen con un fin común, la primera con especulación económica y la segunda con fines comerciales. 

La copropiedad en cambio tiene como fin que varias personas gocen de alguna cosa y con la idea de conservarla en buen estado de uso, esto es, el aprovechamiento y conservación de la cosa. 

DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SUS EFECTOS EN EL MUNDO JURÍDICO

La sociedad es un ficción de la ley, esto es que crea a una persona que no existe con el fin de que la sociedad exista, es lo que llamamos la persona moral, que es diferente a cada uno de sus socios. 

La copropiedad no da lugar a la creación y nacimiento de una persona moral diferente de los copropietarios, por el hecho de que ésta figura puede o no estar regulada por la ley. 

Para poder estudiar la naturaleza jurídica de la copropiedad, es necesario conocer los elementos de la misma y estos son los siguientes: 

1. Pluralidad de los sujetos: Es que existen cuando menos dos titulares del mismo derecho real. 

2. Unidad de objeto: Es que estos titulares de los que hablamos tienen el dominio sobre los mismos elementos, sin que esté lindada la parte material de cada uno. 

3. Cuotas ideales a cada propietario: Todos y cada uno de los propietarios de la cosa, saben que tienen una determinada parte de la cosa, pero no puede decir cuál con exactitud le corresponde, ya que si lo supieran, se terminaría la figura de copropiedad y entraría la figura de propiedad. 

NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD

Ernesto Gutiérrez y González, nos dice: “La Teoría de la división ideal del Derecho, habla que cada copropietario tiene derecho sobre la totalidad de la cosa; pero su derecho es una parte del derecho sobre la totalidad de la cosa; pero su derecho es una parte, del derecho entro de propiedad; las facultades que derivan del derecho de propiedad corresponde a los copropietarios pro-parte.” 

Dentro de esta teoría, se estipula que la parte material de la cosa, no interesa a la copropiedad, sino que lo que realmente le interesa a este concepto, es la parte del dominio sobre la cosa, ya que los copropietarios tiene un derecho parcial sobre el dominio de la cosa. 

En este concepto de copropiedad, se pueden reconocer dos derechos diferentes que son el derecho de propiedad individual, que consiste en la parte que cada copropietario detenta o puede usar en forma exclusiva; y el derecho de propiedad en común, que es derecho que se tiene sobre las partes que permiten el acceso a todos los copropietarios.

Según el Código Civil para el Estado de Aguascalientes en su artículo 965, a la letra dice: 

“Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario: 

I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación; 

II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo;

III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, solo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada”. 

Con esto se refuerza la tesis de que para cada copropietario, un derecho real de uso sobre una determinada y específica parte del edificio, pero no hay propiedad individual y copropiedad al mismo tiempo.

EL CONDOMINIO

CODIGO URBANO: 

ARTICULO 1150.- I. Los condominios: son aquellos que el Código Urbano define

en su artículo 366 y los clasifica en:

I.1. Condominio horizontal;

I.2. Condominio vertical, y

I.3. Condominio mixto.

II. Todo régimen de propiedad en condominio se regirá por lo establecido en el Código Urbano o en la Legislación que le dio origen, el presente Código Municipal,así como en su Reglamento interior.

III. Conforme al uso o destino que se pretenda dar al inmueble, según lo contempla el artículo 369 del Código Urbano, el condominio se clasifica en: habitacional, comercial, de mercado, de cementerio, industrial, agropecuario y especial.

IV. Por su origen, según la naturaleza jurídica de quien lo promueva, según lo indica el artículo 370 del Código Urbano, el condominio también se clasificará en: de orden privado, el que constituyan los particulares, y de orden público, los que constituyan las instituciones u organismos públicos de la Federación, el Estado y los Municipios.

ARTÍCULO 1151.- Los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, únicamente se podrán dedicar al uso para el que fueron autorizados por la Autoridad correspondiente.

En el caso de condominios habitacionales de tipo popular e interés social se permitirá uso comercial de tipo inmediato sólo en la planta baja del mismo, y siempre y cuando no invadan área de uso común, vialidades, andadores, no alteren o afecten el condominio en su estructura, ni su unidad privativa, no se ponga en peligro la seguridad, estabilidad, conservación y comodidad del condominio y sus condóminos, y no contravenga en ningún momento las disposiciones del Reglamento Interno del condominio.

ARTICULO 1152.- Ningún condómino tendrá derecho o facultad para bardear, enmallar, cercar o construir sobre áreas de uso común.

CÓDIGO MUNICIPAL

TITULO SEPTIMO

DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

CAPITULO I

DEL CONCEPTO Y CLASIFICACION DE LOS CONDOMINIOS

ARTÍCULO 366.- Para los efectos de este Código, se entenderá por:

I.- Condominio horizontal: a la modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación constituida sobre él, y copropietario del terreno o áreas de aprovechamiento común, con las edificaciones o instalaciones correspondientes;

II.- Condominio vertical: a la modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de una parte de la edificación y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general;

III.- Condominio mixto: a la combinación de las dos modalidades anteriores;

IV.- Promoventes: a las personas que tramiten o que promuevan ante las autoridades competentes que señala este Código, la constitución o modificación de un régimen de propiedad en condominio;

V.- Condómino: a la persona física o moral, pública o privada, que en calidad de propietario o poseedor por cualquier título legal, aproveche los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un condominio, así como aquella persona que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario sujeto al régimen de propiedad en condominio;

VI.- Unidad de propiedad exclusiva: a la casa, departamento, vivienda, local o áreas, sujetos al régimen de propiedad en condominio; y

VII.- Reglamento: al ordenamiento que regula la administración del inmueble y los derechos y obligaciones de los condóminos, sujetos al régimen de propiedad en condominio.

ARTICULO 367.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel en que los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, que se construyan o constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de aprovechamiento independiente, por pertenecer a distintos propietarios y que además, tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública. Los propietarios tendrán derecho exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa, local o área y derecho de copropiedad, sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

ARTICULO 368.- El condominio puede constituirse: 

I.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, de que conste un edificio o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común, pertenezcan a distintos dueños;

II.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, que se construyan dentro de un inmueble y cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación a personas distintas; o

III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común de propiedad que sea indivisible.

El condominio puede constituirse sobre las construcciones en proyecto, en proceso de construcción o ya terminadas.

Las construcciones terminadas se autorizarán siempre y cuando cumplan con las especificaciones en materia de urbanización, estacionamientos, vialidades, usos del suelo, densidades de población, imagen urbana y restricciones de la zona o fraccionamiento en que se ubiquen.

ARTÍCULO 369.- Conforme al uso o destino que se pretenda dar al inmueble, el condominio se clasificará en: habitacional, comercial, de mercados, de cementerios, industriales, agropecuarios y especiales.

ARTÍCULO 370.- Por su origen, según la naturaleza jurídica de quien lo promueva, el condominio también se clasificará en: de orden privado, el que constituyan los particulares, y de orden público, los que constituyan las instituciones u organismos públicos de la Federación, el Estado y los Municipios.

LA MEDIANERÍA

Quinta Época. Registro: 345843. Instancia: Tercera Sala. Tesis Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. XCVI. Materia(s): Civil. Página: 1053. 

MEDIANERIA, SIGNOS CONTRARIOS A LA. Debe estimarse correcta la aplicación hecha por la autoridad responsable, respecto al artículo 954, del Código Civil vigente en el Distrito y Territorios Federales, al establecer, refiriéndose a las presunciones legales, que hay signos contrarios a la medianería cuando existen ventanas o huecos en la pared divisoria de los edificios.

Amparo civil directo 1136/48. Tagle José. 6 de mayo de 1948. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.

Artículo 954.- Hay signo contrario a la copropiedad:

I. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;

II. Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;

III. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

IV. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V. Cuando la pared divisoria construida de mampostería, presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro;

VI. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

VII. Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;

VIII. Cuando la cerca que encierra completamente una heredad, es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

EN CONCLUSIÓN: La medianería constituye una copropiedad forzosa, en virtud de que no existe procedimiento alguno para dar fin a la misma, como en el copropiedad voluntaria. Sólo en caso fortuito o de fuerza mayor que destruyera la pared medianera podría dar término a ella. No podría hacerse la venta, porque el muro divisorio, independiente de los predios colindantes, no tiene valor ni podría ser adquirido por un tercero. ]Podía un copropietario vender su parte alícuota al otro para que consolidara la propiedad sobre el muro; pero no es una venta forzosa; en cambio, en la copropiedad ordinaria cualquiera de los copropietarios puede pedir, si no es posible que se haga la división, que se haga la venta, y el juez la acordará si no hay otro medio de extinguir la copropiedad. Esta venta se impone a todos los copropietarios, y es posible por que la cosa en su totalidad puede pasar a tercero.

FUENTES: 

• ERNESTO GUTIÉRREZ Y GONZÁLEZ. EL PATRIMONIO. EDITORIAL PORRUA, MÉXICO, 2008. 
• RAFAEL ROJINA VILLEGAS. COMPENDIO DE DERECHO CIVIL. EDITORIAL PORRUA, MÉXICO, 2014. 
• CÓDIGO CIVIL FEDERAL 2019.